A Câmara Municipal de Campinas aprovou, em segundo turno, o **Projeto de Lei Complementar nº 42/2026**, apresentado pela Prefeitura, que estabelece novas regras para a cobrança da outorga onerosa no município. A proposta pretende simplificar os cálculos, reduzir custos em determinadas situações e ampliar as possibilidades de implantação de empreendimentos habitacionais.
O texto altera a Lei Complementar nº 208/2018, responsável por regulamentar o parcelamento, a ocupação e o uso do solo em Campinas. Após a aprovação dos vereadores, o projeto segue para as próximas etapas, incluindo sanção e publicação.
Entre as principais mudanças estão a revisão da fórmula de cálculo, a definição de novos critérios para descontos, a manutenção de isenções e a possibilidade de parcelamento da cobrança em determinadas situações.
O que é a outorga onerosa e como funciona?
A outorga onerosa é uma contrapartida financeira paga à Prefeitura por proprietários ou empreendedores que desejam construir acima do limite básico permitido pela legislação urbanística.
O instrumento permite utilizar potencial construtivo adicional, respeitando as regras estabelecidas para cada região da cidade.
Os recursos arrecadados são destinados a melhorias urbanas, incluindo obras de infraestrutura, mobilidade e habitação de interesse social.
Com a atualização, a administração municipal pretende tornar o cálculo mais simples e previsível, facilitando o planejamento de projetos imobiliários e incentivando o aproveitamento de regiões que já possuem infraestrutura instalada, como a área central de Campinas.
Nova regra altera o cálculo do potencial construtivo
Uma das principais alterações previstas no projeto é a fixação do Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAb) em 1 para os imóveis do município, ressalvadas as exceções estabelecidas na legislação.
O coeficiente indica a relação entre a área do terreno e a quantidade de área que pode ser construída sem a cobrança pelo uso de potencial construtivo adicional.
Na prática, um coeficiente básico igual a 1 corresponde, em termos gerais, à possibilidade de construir uma área computável equivalente à área do terreno sem pagamento de outorga, observadas as demais regras urbanísticas.
Anteriormente, esse índice variava de acordo com a localização do imóvel e podia chegar a 5 em determinadas regiões.
A proposta também modifica a fórmula de cálculo da cobrança, considerando fatores como área do terreno, potencial construtivo utilizado, valor de referência do metro quadrado e características urbanísticas relacionadas à localização e ao zoneamento.
Outra mudança é o fim do escalonamento progressivo, mecanismo que previa aumentos graduais nos valores cobrados até atingir 100%.
Segundo a Prefeitura, a revisão busca aumentar a previsibilidade dos custos e estabelecer critérios mais uniformes para os empreendimentos.
Projeto prevê descontos de até 50% na outorga onerosa
O texto aprovado também estabelece condições para a concessão de descontos no pagamento da contrapartida financeira.
Empreendimentos que atendam simultaneamente aos critérios previstos para habitação de interesse social, unidades habitacionais de até 60 metros quadrados, fruição pública e uso comercial no pavimento com acesso à rua poderão receber desconto de 50%.
A proposta prevê ainda desconto de 10% para empreendimentos que reservarem pelo menos 20% da área do terreno para fruição pública.
A fruição pública corresponde à disponibilização de espaços privados para circulação ou utilização coletiva, conforme os critérios definidos pela legislação urbanística.
As isenções destinadas a empreendimentos de habitação de interesse social e às demais situações já previstas nas normas municipais serão mantidas.
Prefeitura espera estimular investimentos e moradias
A secretária municipal de Urbanismo, Carolina Baracat, afirma que a atualização procura adequar as regras às necessidades de desenvolvimento urbano de Campinas.
"A atualização procura criar condições mais equilibradas para viabilizar novos empreendimentos, ampliar as possibilidades de produção de moradias e aproveitar melhor as áreas que já contam com infraestrutura urbana. Com regras mais claras e flexíveis, podemos favorecer investimentos que contribuam para uma ocupação mais diversificada e qualificada de Campinas", afirma.
Segundo a administração municipal, a proposta foi desenvolvida com base em estudos técnicos e discussões entre diferentes setores da Prefeitura.
O projeto também passou por audiências públicas, nas quais foram apresentadas contribuições da sociedade.
A expectativa da Prefeitura é que as alterações favoreçam o planejamento de novos empreendimentos, a produção habitacional e a ocupação de áreas urbanas já atendidas por infraestrutura e serviços.
Pagamento poderá ser parcelado em determinadas situações
Outra alteração prevista é a possibilidade de parcelamento da outorga onerosa quando o valor da cobrança ultrapassar 40 mil Unidades Fiscais de Campinas (UFICs).
A medida cria uma alternativa de pagamento para empreendimentos sujeitos a contrapartidas financeiras mais elevadas, respeitadas as condições estabelecidas na legislação.
O texto também contempla projetos imobiliários que já estejam em análise pela administração municipal.
Nos casos em que a cobrança da outorga ainda não tenha sido formalizada, os responsáveis poderão optar pela nova metodologia de cálculo no prazo de até 180 dias após a publicação da lei, caso o texto seja sancionado.
Quando as novas regras começam a valer?
Apesar da aprovação em segundo turno na Câmara Municipal, as alterações ainda não estão automaticamente em vigor.
O projeto precisa concluir as etapas legais seguintes, incluindo sanção e publicação.
Somente com a conclusão desse processo será possível confirmar a aplicação das novas disposições e dos prazos estabelecidos.
A atualização representa uma mudança nas regras urbanísticas de Campinas e poderá influenciar o planejamento de futuros empreendimentos, especialmente em projetos habitacionais e em áreas da cidade com infraestrutura já instalada.
Ponte Prefeitura de Campinas — Secretaria Municipal de Urbanismo